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Manutenzione degli immobili: appalto di servizi o di lavori?


Nel caso di appalti per l’affidamento della manutenzione degli immobili, qualora tra le prestazioni del bando siano previste, sia pure a carattere accessorio, attività qualificate come lavori, la stazione appaltante è tenuta a richiedere, oltre ai requisiti per i servizi, anche la qualificazione per i lavori per la categoria e l’importo corrispondente alle lavorazioni oggetto del contratto.

Questo il chiarimento fornito dall’Anac nel parere di precontenzioso n. 756 del 5 settembre 2018.

Il servizio di manutenzione degli immobili, nella prassi, include molteplici prestazioni, tra cui lo svolgimento di servizi in senso proprio (ad esempio, le attività di coordinamento degli interventi, la conduzione e la gestione degli impianti) e altre attività qualificabili come lavori (ad esempio, gli interventi di riparazione o di sostituzione degli impianti).

La distinzione, nell’ambito della manutenzione,  tra servizi (di manutenzione) e lavori (di manutenzione) è stato oggetto di una  intensa attività interpretativa che ha condotto l’Autorità, unitamente alla  giurisprudenza, ad osservare come il concetto di “manutenzione” rientri  nell’ambito dei lavori pubblici qualora l’attività dell’appaltatore comporti  un’azione prevalente ed essenziale di modificazione della realtà fisica (c.d. quid  novi) che prevede l’utilizzazione, la manipolazione e l’installazione di  materiali aggiuntivi e sostitutivi non inconsistenti sul piano strutturale e  funzionale (pareri di precontenzioso del 13 giugno 2008, n. 184, del 21  maggio 2008, n. 151, del 3 ottobre, 2007, n. 55; Consiglio di Stato, sez.  VI, 16 dicembre 1998, n. 1680; Consiglio di Stato, sez. V, 4 maggio 2001, n.  2518 e Consiglio di Stato, sez. IV, 21 febbraio 2005 n. 537).

Viceversa, qualora tali azioni non si traducano in una essenziale/significativa modificazione dello stato fisico del bene, l’attività si configura come prestazione di servizi.

Spetta alla stazione appaltante identificare in modo preciso la natura e le caratteristiche degli interventi richiesti al fine di verificare se alcuni di essi siano qualificabili come lavori.


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