La decisione di procedere alla compensazione tra un credito inesistente della conduttrice, correlato al costo da questa sostenuto per migliorie e addizioni all’immobile locato, e il contro-credito vantato dal comune per i canoni di locazione impagati, determina un danno erariale corrispondente al mancato introito di crediti certi, liquidi ed esigibili.
Questo il principio espresso dalla Corte dei conti, sez. giur. Piemonte, con la sentenza n. 182 depositata il 17 settembre 2015.
Nel caso di specie un ente aveva concesso in locazione un immobile ad uso commerciale, quale ristorante e bar, per la durata di sei anni più sei.
Il contratto prevedeva la cessione dei locali “nelle condizioni di fatto e di diritto in cui attualmente si trovano”, nonché la clausola secondo cui “il conduttore si impegna a non apportare alcuna modifica all’immobile senza il preventivo consenso scritto del locatore. Ogni miglioria o addizione resteranno a favore del locatore al termine della locazione, senza alcun compenso”.
In pendenza del rapporto contrattuale, per effetto dell’esecuzione di alcuni lavori edilizi avviati nella parte retrostante lo stabile comunale, la conduttrice aveva lamentato il danno derivante dal mancato utilizzo di parte delle strutture locate e dal disagio nell’accesso all’esercizio commerciale da parte dei clienti, con conseguente calo delle vendite, chiedendo al Comune, a titolo di indennizzo, l’azzeramento dei canoni di locazione dei quali, nel frattempo, aveva unilateralmente sospeso il pagamento.
A fronte di tali pretese e “anche al fine di prevenire un possibile contenzioso”, la Giunta comunale aveva in parte accolto le richieste della conduttrice, riconoscendole un indennizzo, che però non compensava l’intero debito contratto dalla conduttrice per morosità nel pagamento del canone di locazione.
Successivamente la società debitrice aveva ceduto l’azienda commerciale con contestuale cessione ex lege del contratto di locazione relativo ai locali dove l’attività commerciale veniva svolta, di proprietà comunale.
Non appena subentrata nel contratto di locazione, la cessionaria aveva proposto all’ente la risoluzione del contratto in essere mediante sostituzione con un nuovo contratto di maggiore durata in funzione della realizzazione di una serie di interventi sui locali, indicati nell’ambito di un “progetto di massima”, ritenuti indispensabili a consentire la fruizione della res locata secondo l’uso convenuto, ai sensi e per gli effetti dell’art. 1576 c.c. (e dunque, con costi a carico del locatore-proprietario).
Tali richieste erano state accolte dalla giunta comunale e il dirigente aveva stipulato un nuovo contratto, riconoscendo alla conduttrice un credito di importo pari ai lavori che sarebbero stati eseguiti nei locali oggetto di locazione, da portare in compensazione con i canoni di locazione arretrati e non corrisposti.
Come evidenziato dai giudici contabili, tale rinuncia al credito ha determina un indubbio “danno pubblico”, costituito dall’immediato e tangibile impoverimento dell’amministrazione.
Tale danno è stato addebitato esclusivamente al dirigente responsabile del competente servizio che avrebbe dovuto condurre un’istruttoria puntuale e rigorosa, evidenziando all’organo politico e ai vertici dell’amministrazione le criticità e le problematiche di carattere giuridico e tecnico impeditive rispetto alla definizione dell’operazione (in particolare l’assenza di ogni diritto indennitario del conduttore per le migliorie e/o addizioni apportate, come previsto nel contratto).
Gli enti pubblici sono tenuti a valorizzare economicamente e socialmente il territorio attraverso il miglior utilizzo dei rispettivi patrimoni immobiliari.
E’ escluso che tale finalità contempli la necessità per l’ente pubblico di farsi carico ingiustificatamente di costi che devono essere sopportati dal contraente privato.
Ciò a maggior ragione quando trattasi, come nel caso di specie, di gestione di beni immobili con destinazione ad esercizi commerciali (quali quelli di bar e ristorazione) che vantano autonome potenzialità di reddito, tali da garantire ad un privato gestore selezionato con rigorosi criteri un ritorno economico adeguato all’investimento, senza necessità di interventi finanziari della parte pubblica più o meno diretti.
Interventi finanziari che configurano ingiustificate deroghe alle regole di sana gestione finanziaria che devono presiedere all’amministrazione del patrimonio dell’ente e che escludono l’ammissibilità per l’amministrazione di atti di liberalità quali la rinuncia a crediti in assenza di idonee motivazioni di interesse pubblico significativamente idonee a supportare la decisione.
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CC Sez. giur. Piemonte sent. n. 182-15