Un sindaco ha chiesto un parere in merito alla possibilità di procedere alla stipulazione del contratto definitivo per l’acquisto di un immobile per il quale, nel 2012, era stato sottoscritto il preliminare e ottenuto il finanziamento dalla Cassa depositi e prestiti.
I magistrati contabili della Lombardia, con la deliberazione n. 102/2013 pubblicata sul sito della sezione regionale di controllo il 17 aprile, hanno ricordato che per il 2013, le amministrazioni pubbliche non possono acquistare immobili a titolo oneroso.
Tuttavia, i magistrati contabili, dopo aver effettuato una breve ricostruzione della teorie che dottrina e giurisprudenza hanno da tempo elaborato in materia di preliminare, hanno chiarito che nel caso di specie occorrerà verificare se il preliminare già stipulato sia titolo di “acquisto”.
Nel caso in cui la causa del preliminare, stipulato nel 2012, abbia individuato il “controllo delle sopravvenienze”, cioè non sia stato solo preparatorio dell’effetto finale, ma abbia riservato alle parti la possibilità di cambiare idea a fronte di eventi (prevedibili o meno) che possano giustificare la rinegoziazione o il rifiuto delle condizioni inizialmente prospettate, è un contratto “preliminare ad effetti anticipati”
In tal caso, essendo presenti tutti gli elementi del rapporto finale, compresa la previsione immediata dell’obbligo alle reciproche prestazioni, l’acquisto può dirsi sostanzialmente realizzato nel 2012 e pertanto l’ente non incorre nel divieto sospensivo di contrarre previsto per gli “acquisti” di immobili a titolo oneroso, nel 2013.
Al contrario, se si tratta di un preliminare “puro”, in relazione al quale l’obbligo delle prestazioni (e il correlativo effetto di cassa) sorgerà (e si produrrà) solo col definitivo, allora l’acquisto non può che identificarsi con la stipula del definitivo.
Pertanto, in tale ultima ipotesi, nel 2013 non potrà intervenire la stipula del definitivo, perché il preliminare è solo lo strumento per il “governo delle sopravvenienze”, sopravvenienza che può di certo consistere in un factum principis come quello di una norma che limiti, nel tempo e/o nei modi o presupposti, la potestà di acquisto di una delle parti, legittimandola a non eseguire il contratto definitivo.